農地転用

2018.05.18

営農型太陽光発電の一時転用

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

 

さて、本日農水省が発表した営農型太陽光発電の一時転用について書きたいと思います。

 

まず「営農型太陽光発電」って何よ?っていう話ですが、従来農地を潰して、その上に野立てで太陽光発電をするのが主流でした。しかし、最近は農地を潰さずに、農地の2mくらい上空に太陽光パネルを設置(柱で支えて)して、太陽光発電もできるし農業もできるというスタイルが流行っています。簡単に言えば農地の上に屋根が付いたような形の太陽光発電です。

 

そして、この営農型太陽光発電をする際に、従来は一時転用という種類の農地転用が3年以内の期間できましたが、これを10年以内に伸ばすというのが今回の農水省の発表です。

 

10年になると何が良いの?というと、3年の場合はその後も継続する際に再度申請が必要となりました。つまり、手続面で煩雑だったのです。それが、10年以内であれば再度転用申請をせずに済むということです。

 

ところで、屋根みたいに設置しちゃったら農地に太陽が当たらないんじゃない?と思うかもしれませんが、農水省の調査では、遮光率は低いものもあれば高いものもあるということで、一概に日が当たらないということではないようです。もちろん、太陽光パネル設置の各業者も、農地へ太陽光が当たるようなパネルの設置方法や角度調整を行い営農できるように配慮しています。

 

ということで、農地転用のお話でした!それではまた。

2017.11.08

農地転用許可の事例3~資材置場~

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

さて、今日で最終回となる農地転用許可の事例。今回は資材置場です。

資材置場目的の農地転用は、例えば農業用機械を置いておくために農地を利用したいという場合に行います。資材置場を自己利用する場合は4条許可に該当します。資材置場を他人に貸して利用させる場合には5条許可に該当します。

ところで、他の事例でも同じことが言えるのですが「賃貸することで賃料収入を得て儲けたいから資材置き場にしたい」という理由では農地転用はできません。農地は守っていくという考えが根本にあるので、なんでもかんでも農地転用できるわけではありません。ですので、例えば「私が営農している農地は途中にお段差があり、農地が分断されております。分断されている上下の場所それぞれに農業用機材を置く場所を確保する必要があり、そのために農地転用を行います。」などのもっともな理由がないと農業委員会も許可を出してくれません。

ただし、資材置場目的の農地転用許可は比較的取りやすいと言われていますので、ちゃんとした理由を用意しておくことが大事です。

以上、いかがでしたでしょうか?tetote行政書士事務所では農地転用許可申請手続を承っております。お気軽にご相談下さい!

それではまた!

2017.11.07

農地転用許可の事例2~分家住宅~

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

さて、前回に引き続き、農農地転用許可に事例について紹介していきたいと思います。

今回は分家住宅です。分家住宅って何?と思われるかもしれませんね。分家住宅は、農家の方が後継ぎ(お子さんであることがほとんどです)に農家の仕事を手伝ってもらうために、農地をつぶして家を建てる場合の住宅です。畑のそばに新しい家が建ってたりしますよね。

分家住宅については、各自治体で分家住宅特有の要件が定められていますので、注意が必要です。例えば、住宅敷地面積の制限などがあります(あまりにも敷地面積を広くとることはできません)。

分家住宅築造目的の農地転用は、農地を農地以外のものにし、かつ、第三者(自分のこども)に権利移転ないし権利設定する場合なので、5条許可申請に該当します。権利移動するのか、権利移転するのかは事前に決めておきましょう。例えば、贈与契約なのか、使用貸借契約なのかを決めましょう。ちなみに、使用貸借にする場合には、契約存続期間は「永年」と記載する。

太陽光発電事業目的の農地転用が下火になりつつある中で、農地転用の割合としては分家住宅は件数が結構あるそうです。

以上、いかがでしたでしょうか?tetote行政書士事務所では、農地転用許可申請手続を承っております。お気軽にご相談下さい!

それではまた!

2017.11.06

農地転用許可の事例1~太陽光発電事業~

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

さて、前回は農地転用許可申請の全体像をご紹介しましたが、今日は具体的な事例について書きたいと思います。

 

最近では下火になりつつある太陽光発電事業が農地転用の事例としてあります。自宅の屋根に設置するいわゆる屋根型の太陽光パネルは屋根の面積上の制限があるため、あまりパネル枚数を多くすることができません。つまり、売電価格があまり稼げないのです。そこで、遊休農地をを活用して太陽光発電事業を行うということが考えられます。

田舎の方に行くとこども達は地元を離れ、自身も高齢なので遊休農地化している農地が結構あるので、それを使って太陽光発電事業を行いたいという方が結構いらっしゃいました。現在は売電価格もだいぶ下がって、初期投資分の回収にかなりの年月を要するので、下火になりつつあります。しかし、その分資材費が下がったため、逆にいえば始めやすくはなっていると言えます。

ただし、太陽光発電設備は近隣への影響もあることから、最近では農業委員会も厳しくなってきています。例えば反射光の問題、モジュールの熱の問題、雨水の経路の問題、パネル飛散の問題など、苦情は絶えないようです。そこで、法定文書ではありませんが、近隣の住民の方々の同意書の添付を求める自治体が増えています。ですので、近隣の方々とはコミュニケーションをとりながら、弊害の防止に真摯に対応することが大事です。

以上、いかがでしたでしょうか?tetote行政書士事務所では農地転用許可申請手続を承っております。お気軽にご相談下さい。

それではまた!

2017.11.03

農地転用許可申請

みなさんこんにちは!

今日は農地転用許可申請について書きますね。

さて、農地転用って何だ?と思われる方は多いのではないでしょうか。実は農地は宅地などと異なり、勝手に売ったり買ったり又は貸したり借りたりすることができないのです。これは「農地法」という法律で規制されているためなんですね。じゃあ、全く使っていない農地は一生手放すことができないのか?というと、そうではありません!売買や賃貸借をしたければ農地法上の手続をすれば可能となります。これが農地転用許可です!

農地法の農地転用許可には3条許可、4条許可、5条許可という三種類の許可があります。簡単に説明すると、

 3条許可=農地を農地のまま売買や賃貸をするための許可

 4条許可=農地を農地以外のものにする場合の許可(畑から雑種地へ変更するなど)

 5条許可=農地を農地以外のものにし、かつ、第三者に売買や賃貸(権利移転や権利設定)をする場合の許可

ということになります。

(例1)

自分はもう高齢で畑仕事を一人で続けるのは難しいから、自分のこどもに近くに家を建てて住んでもらって畑仕事を継いでもらいたい、という場合には「分家住宅」を建てることが考えられます。この際、所有している畑の一部を住宅地にするために畑から雑種地に変更したりします。このケースは自己の所有する農地を農地以外のものにし、かつ、第三者のために権利設定を行う場合ですので5条許可になります。

(例2)

自己所有の有休農地があるから太陽光パネルを一面に敷き詰めて売電したい、という場合は農地を農地以外のものにする場合なので4条許可になります。

ところで、どんな農地でも農地転用許可申請ができるのでしょうか?答えはノーです。日本は国土が小さいので自給自足できるように農地はできるだけ保護しようという考えでいます。そこで、農業振興地域や農用地という枠を設けて農地を保護しています。農業振興地域とはその名のとおりで、この地域は農業を振興するための地域として定めていますよ、という地域のことです。そして、農用地とは農業専用の土地、いいかえれば農業をするために最適と判断されている土地のことです。この、農用地に該当する場合には農地転用は原則できません。農地以外のものにはできないからです。

さて、この「農業振興地域」や「農用地」はどうやって調べればよいのでしょうか?これは、農地が所在する場所を管轄する市町村役場の農政課(各市町村によって課の名称は異なります)に相談をします。例えば宮城県内でも様々な自治体があります。農地が仙台市内にあれば仙台市の農政企画課が担当ですし、栗原市の農地であれば栗原市農業委員会が担当になります。農地転用については後で述べますが、農業委員会が担当し、農振農用地区域の確認は別に農政課などが対応します。自治体によっては、両者が同じフロアで隣合っていて、担当者も同じということもあります。電話番号が似ている場合は経験上大体両者がセットになっています。

最近では電話で応対してくれますので、担当課に電話して聞いてみましょう。この際に、「地番はわかりますか?」などと聞かれますので、登記事項証明書などを手元に置いてお話しされるとよいでしょう。

さて、農振農用地区域の確認が終わったら、農地転用許可の可能性を調べます。調査は各地方の農業委員会で行います。実は、各地方の農業委員会により農地は第1種農地、第2種農地、第3種農地などに分類されています。第2種農地、第3種農地であればおおよそ農地転用許可申請が可能ということになりますが、第1種農地は原則不許可になりますので、農地転用許可申請自体できないことになります。

ですので、簡単にまとめると「農振農用地区域ではなく、かつ、第1種農地でもない」ならば農地転用許可申請が可能ということになります。

ところで、土地などの不動産をお持ちの方は、登記事項証明書をご覧になったことがあるはずです。登記事項証明書の地目の欄に「田」とか「畑」などと記載されている場合は農地にあたるのかというと、実はそうではありません。えっ?と思われるかもしれませんね。実は農地法にいう「農地」というのは各自治体の農業委員会で「現在農地として使われている土地」と判断されている土地のことをいうのです。ですので、地目が農地だから農地法上も農地に該当するとは限らないのです。逆に地目が「山林」とあっても農地台帳等に登載されていたり、現況が農地ならばやはり農地という判断になります。面倒ですね…。

以上いかがでしたでしょうか?「農地転用許可申請って面倒くさそう」と思われたのではないでしょうか?農地は全国にありますので、宮城県仙台市のみならず他の都道府県も対応可能です。当事務所では農地転用許可申請手続を承っております。農地は全国にありますので、宮城県仙台市のみならず他の都道府県も対応可能です。お気軽にご相談ください。

それではまた!