ブログ

2017.11.07

農地転用許可の事例2~分家住宅~

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

さて、前回に引き続き、農農地転用許可に事例について紹介していきたいと思います。

今回は分家住宅です。分家住宅って何?と思われるかもしれませんね。分家住宅は、農家の方が後継ぎ(お子さんであることがほとんどです)に農家の仕事を手伝ってもらうために、農地をつぶして家を建てる場合の住宅です。畑のそばに新しい家が建ってたりしますよね。

分家住宅については、各自治体で分家住宅特有の要件が定められていますので、注意が必要です。例えば、住宅敷地面積の制限などがあります(あまりにも敷地面積を広くとることはできません)。

分家住宅築造目的の農地転用は、農地を農地以外のものにし、かつ、第三者(自分のこども)に権利移転ないし権利設定する場合なので、5条許可申請に該当します。権利移動するのか、権利移転するのかは事前に決めておきましょう。例えば、贈与契約なのか、使用貸借契約なのかを決めましょう。ちなみに、使用貸借にする場合には、契約存続期間は「永年」と記載する。

太陽光発電事業目的の農地転用が下火になりつつある中で、農地転用の割合としては分家住宅は件数が結構あるそうです。

以上、いかがでしたでしょうか?tetote行政書士事務所では、農地転用許可申請手続を承っております。お気軽にご相談下さい!

それではまた!

2017.11.06

農地転用許可の事例1~太陽光発電事業~

みなさんこんにちは!tetote行政書士事務所です。

さて、前回は農地転用許可申請の全体像をご紹介しましたが、今日は具体的な事例について書きたいと思います。

 

最近では下火になりつつある太陽光発電事業が農地転用の事例としてあります。自宅の屋根に設置するいわゆる屋根型の太陽光パネルは屋根の面積上の制限があるため、あまりパネル枚数を多くすることができません。つまり、売電価格があまり稼げないのです。そこで、遊休農地をを活用して太陽光発電事業を行うということが考えられます。

田舎の方に行くとこども達は地元を離れ、自身も高齢なので遊休農地化している農地が結構あるので、それを使って太陽光発電事業を行いたいという方が結構いらっしゃいました。現在は売電価格もだいぶ下がって、初期投資分の回収にかなりの年月を要するので、下火になりつつあります。しかし、その分資材費が下がったため、逆にいえば始めやすくはなっていると言えます。

ただし、太陽光発電設備は近隣への影響もあることから、最近では農業委員会も厳しくなってきています。例えば反射光の問題、モジュールの熱の問題、雨水の経路の問題、パネル飛散の問題など、苦情は絶えないようです。そこで、法定文書ではありませんが、近隣の住民の方々の同意書の添付を求める自治体が増えています。ですので、近隣の方々とはコミュニケーションをとりながら、弊害の防止に真摯に対応することが大事です。

以上、いかがでしたでしょうか?tetote行政書士事務所では農地転用許可申請手続を承っております。お気軽にご相談下さい。

それではまた!

2017.11.03

農地転用許可申請

みなさんこんにちは!

今日は農地転用許可申請について書きますね。

さて、農地転用って何だ?と思われる方は多いのではないでしょうか。実は農地は宅地などと異なり、勝手に売ったり買ったり又は貸したり借りたりすることができないのです。これは「農地法」という法律で規制されているためなんですね。じゃあ、全く使っていない農地は一生手放すことができないのか?というと、そうではありません!売買や賃貸借をしたければ農地法上の手続をすれば可能となります。これが農地転用許可です!

農地法の農地転用許可には3条許可、4条許可、5条許可という三種類の許可があります。簡単に説明すると、

 3条許可=農地を農地のまま売買や賃貸をするための許可

 4条許可=農地を農地以外のものにする場合の許可(畑から雑種地へ変更するなど)

 5条許可=農地を農地以外のものにし、かつ、第三者に売買や賃貸(権利移転や権利設定)をする場合の許可

ということになります。

(例1)

自分はもう高齢で畑仕事を一人で続けるのは難しいから、自分のこどもに近くに家を建てて住んでもらって畑仕事を継いでもらいたい、という場合には「分家住宅」を建てることが考えられます。この際、所有している畑の一部を住宅地にするために畑から雑種地に変更したりします。このケースは自己の所有する農地を農地以外のものにし、かつ、第三者のために権利設定を行う場合ですので5条許可になります。

(例2)

自己所有の有休農地があるから太陽光パネルを一面に敷き詰めて売電したい、という場合は農地を農地以外のものにする場合なので4条許可になります。

ところで、どんな農地でも農地転用許可申請ができるのでしょうか?答えはノーです。日本は国土が小さいので自給自足できるように農地はできるだけ保護しようという考えでいます。そこで、農業振興地域や農用地という枠を設けて農地を保護しています。農業振興地域とはその名のとおりで、この地域は農業を振興するための地域として定めていますよ、という地域のことです。そして、農用地とは農業専用の土地、いいかえれば農業をするために最適と判断されている土地のことです。この、農用地に該当する場合には農地転用は原則できません。農地以外のものにはできないからです。

さて、この「農業振興地域」や「農用地」はどうやって調べればよいのでしょうか?これは、農地が所在する場所を管轄する市町村役場の農政課(各市町村によって課の名称は異なります)に相談をします。例えば宮城県内でも様々な自治体があります。農地が仙台市内にあれば仙台市の農政企画課が担当ですし、栗原市の農地であれば栗原市農業委員会が担当になります。農地転用については後で述べますが、農業委員会が担当し、農振農用地区域の確認は別に農政課などが対応します。自治体によっては、両者が同じフロアで隣合っていて、担当者も同じということもあります。電話番号が似ている場合は経験上大体両者がセットになっています。

最近では電話で応対してくれますので、担当課に電話して聞いてみましょう。この際に、「地番はわかりますか?」などと聞かれますので、登記事項証明書などを手元に置いてお話しされるとよいでしょう。

さて、農振農用地区域の確認が終わったら、農地転用許可の可能性を調べます。調査は各地方の農業委員会で行います。実は、各地方の農業委員会により農地は第1種農地、第2種農地、第3種農地などに分類されています。第2種農地、第3種農地であればおおよそ農地転用許可申請が可能ということになりますが、第1種農地は原則不許可になりますので、農地転用許可申請自体できないことになります。

ですので、簡単にまとめると「農振農用地区域ではなく、かつ、第1種農地でもない」ならば農地転用許可申請が可能ということになります。

ところで、土地などの不動産をお持ちの方は、登記事項証明書をご覧になったことがあるはずです。登記事項証明書の地目の欄に「田」とか「畑」などと記載されている場合は農地にあたるのかというと、実はそうではありません。えっ?と思われるかもしれませんね。実は農地法にいう「農地」というのは各自治体の農業委員会で「現在農地として使われている土地」と判断されている土地のことをいうのです。ですので、地目が農地だから農地法上も農地に該当するとは限らないのです。逆に地目が「山林」とあっても農地台帳等に登載されていたり、現況が農地ならばやはり農地という判断になります。面倒ですね…。

以上いかがでしたでしょうか?「農地転用許可申請って面倒くさそう」と思われたのではないでしょうか?農地は全国にありますので、宮城県仙台市のみならず他の都道府県も対応可能です。当事務所では農地転用許可申請手続を承っております。農地は全国にありますので、宮城県仙台市のみならず他の都道府県も対応可能です。お気軽にご相談ください。

それではまた!

2017.11.02

宮城県仙台市の車庫証明

 

みなさんこんにちは!

さて今日は、宮城県中央警察署へ車庫証明の手続に行ってきました。車庫証明手続には申請書、保管場所使用承諾証明書、消印のある郵便物(現物)または公共料金の領収証の写し、位置図・配置図、手数料(普通車:¥2,600、軽自動車:¥500)が必要となります。

会社さんで支店名義で車庫証明を取得するときの注意ですが、本社一括管理の場合支店名が入っていないことがあるようなので、その場合に支店に届いた郵便物を添付するか、会社の登記事項証明書をつけることになります。もっとも、会社さんによっては支店の登記をしていない場合もあるので、その場合は郵便物になります。郵便物の場合、宛先の住所が誤って記載されている場合(例えば「宮城県仙台市」と書くべきところ「宮崎県仙台市」のような場合)、たとえちゃんと届いたものでも違うものを用意するように指導される場合がありますので注意です。

以上、車庫証明のお話でした。tetote行政書士事務所では様々な行政手続のご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

それではまた!

2017.10.31

深夜酒類提供営業開始届PART2

みなさんこんにちは。tetote行政書士事務所です。

さて、今日は昨日に引き続き深夜酒類提供営業を開始するまでにはどういう流れでいけばよいかを書きますね。

まず、個人で開業される方は深夜酒類提供営業をする10日前までに届出をしなければなりません。すでに法人化されていらっしゃる場合には20日前となりますので要注意です。

提出する書類の中には飲食店営業許可書の写しが必要ですので、すでに飲食店営業許可を取得している必要があります。ということで、飲食店営業許可の準備と同時進行しつつ、飲食店営業許可の許可書が交付されたら深夜酒類提供営業開始届を提出するという流れがスムーズでしょう。

ただし、気を付けていただきたいことがあります。そもそもその場所は深夜酒類提供営業ができる場所なのか?ということです。宮城県の場合、用途地域が住宅地として指定されている地域では営業できません。ですので、物件選びの段階で確認する必要があります。物件選びの際、不動産屋さんには「用途地域は何ですか」と聞くとよいでしょう。

以上おおまかな流れでした。流れというよりも、飲食店営業許可の申請との兼ね合いといったところでしょうか。当事務所では以上のような面倒な手続きをすべてお受けしておりますので、お気軽にご相談下さい。

それではまた!

2017.10.30

深夜酒類提供営業開始届

みなさんこんにちは。tetote行政書士事務所です。

さて、前回は飲食店営業許可についての流れを簡単に説明しましたが、今回は深夜酒類提供営業開始届について書こうとおもいます。

ところで、深夜酒類提供営業って何?と思われるかもしれませんね。深夜酒類提供営業は、深夜0時以降にお酒を提供する飲食店を経営される場合に必要となる許可です。飲食店営業許可が各区の衛生保険センターの衛生課管轄なのに対して、深夜酒類提供営業開始届は警察署が管轄になります。

深夜酒類提供営業開始届の申請で必要な書類としては

・営業開始届出書
・営業の方法
・営業所の平面図、求積図
・照明・音響設備図
・申請者の住民票(本籍地の記載のあるもの)
・申請者が法人の場合はさらに定款、登記事項証明書、役員全員の住民票(本籍の記載のあるもの)
・食品衛生法の許可証の写し

などがあります。特に図面を用意するのはなかなか大変そうですよね。

また、営業禁止区域などもあることから、事前に調査が必要です。さらに、接待などの行為を伴う場合には風俗営業許可になりますので注意が必要です。

以上が手続上の基礎知識でした。飲食店営業許可に比べて用意する書類が多そうですよね。深夜酒類提供営業開始届の申請の流れについては後日ブログにしますね。

それではまた!

2017.10.26

飲食店営業許可について

みんさんこんにちは。

さて今日は飲食店営業許可について簡単説明しますね。

仙台で飲食店を開業しようとお考えの方は、栄養士や調理師の資格をお持ちでない限り、食品衛生責任者の講習を受講しなければなりません。この食品衛生責任者の講習は仙台市食品衛生協会が主催しています。ホームページから申請書をダウンロードして申込みをしましょう。

受講が修了したら飲食店営業許可の手続に移ります。仙台市の飲食店営業許可は事前相談からスタートします。各区の保険衛生センターが管轄になります。ここで、営業の実現可能性(場所的な問題や設備的な問題など)を検討することになります。営業の見込みがあるとなれば、本格的に書類作成に入ります。特に図面の作成は面倒で、フリーハンドで描いたら返された、という話も聞いたことがあります。ある程度綺麗な図面を用意するにこしたことはありません。また、深夜酒類提供営業(深夜12時以降にお酒を提供する場合)にも図面の作成をするので、しっかりつくっておいた方が良いと思います。

従業員全員の検便が必要となります。また、施設基準をクリアしているかどうかの立ち入り検査もあります。立ち入り検査が終わり問題なければ許可書が発行されます。

以上が仙台市の飲食店営業許可取得の大まかな流れになります。どうでしょうか?以外とやることが多いですね。

当事務所では以上の手続を全て代行しております。書類作成だけではなく役所協議も行います。空いた時間で商品開発や集客など、経営に集中できます。これから開業予定の方は是非ご検討ください。

それではまた!

2017.10.24

飲食店開業前にやっておきたいこと

みなさんこんにちは!

今日の仙台はすがすがしい秋晴れで、こんな日は飲食店に顔出したくなりますね(笑)

さて、今日は飲食店を開業する前にやっておきたいことをいくつかご紹介したいと思います。もちろん飲食店営業許可や深夜酒類提供営業許可、風俗営業許可が必要なのは当たり前なのですが、見切り発車でお店をオープンしないように準備をするという観点からピックアップしました。

まず、なんといっても商品開発です。これから開業するお店はいったい何屋さんで、何が主力商品なのか?これがお客さん側からわからなければ入店してもらえません。

次に商品の値決めです。提供する商品がお客さんの期待する満足度以上の価値がなければお金は発生しません。

3つめは、売り文句です。「おいしいものを提供すればお客さんはついてくる」と思われるかもしれませんが、入店したことがないお客さんにとってはおいしいかどうかわかりません。ですので、店頭の看板に何をどう載せるのかなどは重要な集客要素となります。

以上いかがでしたでしょうか?開業前だからこそ考えておきたいことですしたね。

そんなこと考えてたら許可とってる暇なんてないよ…という方!当事務所がトータルサポートいたしますので、お気軽にご相談下さいね!

2017.10.23

仙台の台風の影響

みなさんこんにちは。昨日は日本中が台風の影響で大雨に見舞われました。仙台市も夜から朝にかけて豪雨となりましたね。

今朝、事務所に来てみると…窓際の書類が濡れている!運よくお客様の書類など重要な書類は置いていなかったので安心しました。

さて、tetote行政書士事務所では、飲食店開業を目指される方のサポートをがっちりやっています。その中でも、イベント企画というのは珍しいと自負しております。行政書士の業務は書類の作成がメイン業務ではありますが、今後はいかにお客様に満足いただけるものを提案できるかというコンサルティング能力が必要不可欠になるだろうと思っています。

飲食店営業許可をとり飲食店開業し会社設立もした、だけど思うように成功しなかった、なんてことになると飲食店の開業に関わった私としても非常に残念です。ですので、開業された方が皆安定した営業ができるようなトータルサポートができれば良いなと思っています!

tetote行政書士事務所では小冊子『飲食店経営者のための集客のコツ』を無料配布しております。是非ご活用下さい!

2017.10.21

飲食店で単価を上げる努力

みなさんこんにちは。今日の仙台は雨が降っています。こんな日は私はうちにこもって作業をしたくなります(笑)

 さて、先日集客についてブログを書きましたが、これから飲食店を創業・開業される皆様には是非客単価を上げる工夫をしていただきたいと思います。

 値段を安くすれば売れると考える方もいらっしゃるかもしれませんが、初めから価格勝負をしてしまうとその後の経営が難しくなります。ですから、最初の段階で単価を上げることを考えましょう。

 例えば、メニュー表の構成を変えるだけでも効果があるようですよ。皆さんのお店のメニュー表はどうなっていますか?もし単品メニューが多くあるのであれば、カテゴリー別にページを変えてみましょう。「ご飯もの」「肉料理」「サラダ」みたいな感じです。そうすると、心理的に「このページではこれが良いな」と思わせることができます。さらに主力商品については写真も載せると効果大です。

 当事務所ではそんな開業する方の一助になるよう、売上を上げ

 皆さんのお店が繁盛するのを願ってます!それでは!

1 8 9 10 11 12 13 14